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  • 北上廣深「銀十」失色 樓市現拐點

    2018-11-16
    来源:香港商報

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      按慣例每年在「金九銀十」期間,房地產業都要掀起一波購房置業新高潮。進入9月後,樓市卻急劇降溫,「金九」黯然收場,而「銀十」同樣慘淡,今年的房地產市場似乎已進入寒冬季節。

      國家統計局昨日發布10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據,從環比看,4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平;二手住宅銷售價格下降0.2%,降幅比上月擴大0.1個百分點。值得注意的是,北上廣深的10月二手住宅銷售價格指數,環比全低於100,這意味着其房價環比齊現下跌,而這4個城市房價全跌的情況,2018年以來尚屬首次出現。受訪專家認為,「金九銀十」退燒,樓市接近拐點,預計2019年樓市很可能出現同比成交量的累計下調。香港商報記者黃鶯

      中西部城市成上漲主力

      對於10月份數據,國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱,10月份商品住宅銷售價格環比持平,二手住宅環比下降;二線城市環比漲幅均回落;三線城市新建商品住宅價格環比漲幅微擴,二手住宅漲幅回落。

      劉建偉稱,10月份,各地繼續堅持因城因地制宜、精準施策,強化地方調控主體責任,促進房地產市場逐步回歸理性。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從房價指數數據看,10月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比增幅為1.0%,同比增幅為9.7%。其中環比增幅相比9月份的水平總體持平,至少說明9月-10月份市場的特徵是比較類似的,房價依然有上漲,但幅度沒顯著擴大。

      此外,新建商品房住宅分化明顯,中西部城市成為房價上漲主力。中原地產首席分析師張大偉接受本報記者採訪時表示,全國市場看,分化依然非常明顯,特別是東部和東北銷售面積均出現了下調,而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場成交。從統計局公布的房地產市場成交額看,中西部同比上漲均超過20%。這些城市庫存接近完成,而且當下投資需求依然集中,疊加上棚戶區改造,使得中西部房價上漲全面領先,三線城市成為本輪房價上漲的集中區域。

      投資者離場 二手房降溫

      分析認為,在8月房價上漲刷新紀錄後,9月樓市漲幅明顯放緩,10月統計局公布的70個大中城市房價最大的特點是,二手房價格出現了明顯變化,合計多達14個熱點城市的二手房價格出現了下調,其中廈門下調最多達到了0.9%。

      雖然10月二手房價格下調明顯,但新房價格依然上漲,對此,張大偉對記者表示,受限價政策、部分城市新房雙合同的影響,新建住宅價格失真,相比新建住宅限價,二手房市場的價格更代表市場真實價格,特別是一二線熱點城市,二手房成交量佔比已經過半。其次,部分熱點城市的樓市政策在10月份繼續收緊,比如北京等城市的公積金政策收緊,在10月份對二手房市場影響更大。此外,另外經過41個月的持續房價上漲,熱點城市各種調控政策的疊加效應開始明顯,房地產市場的去槓桿使得投資者開始離場,出現二手房降價。其中包括之前投資推動上漲的三亞、丹東等城市二手房價格出現了下調。

      嚴躍進則認為,從二手房的房價指數環比增幅看,目前為0.5%,相比9月份有明顯收窄。類似數據對比一手房,也說明了一個態勢。二手房相對來說更客觀反映市場走勢,目前很多房東急於拋售項目,會主動降價。而一手房的定價受到更多因素影響,類似預售證的備案價審批等,所以價格相對會堅挺。

      調控力度料仍難放鬆

      事實上,截至2018年10月,本輪房地產市場上漲周期已經長達41個月,繼續刷新了中國房地產歷史上漲周期最長歷史,累計市場銷售數據依然在上升。

      而2018年是歷史房地產調控政策次數最多的一年,各地樓市政策力度從執行情況看,已經最嚴格。據中原地產研究中心統計數據顯示,年內疊加10月份的24次樓市調控,房地產合計調控次數高達410次,同比上漲超過80%。張大偉表示,樓市政策雖然在10月-11月發布次數逐漸減少,11月基本沒有加碼收緊政策。但整體看,調控力度或將依然維持之前的高溫狀態。

      對於未來樓市走勢,58安居客房產研究院首席分析師張波認為,從官方公布的數據來看,樓市降溫在持續,一線城市房價下探力度繼續增強,第四季度的調控重點依然是穩定,即穩地價、穩房價、穩預期。預計未來兩個月整體商品房成交量價不會出現明顯波動,但一線城市趨冷的趨勢將更為明顯。

    [责任编辑:鍾智维]
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