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    2019-03-18
    来源:香港商報

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      易憲容

      對於房地產市場政策,從2003年開始,每年都會成為「兩會」的熱點問題。無論是會議代表,還是《政府工作報告》,都會十分關注房地產問題,因為房地產政策不僅涉及到每家每戶的利益,而且亂象叢生。但是,今年的「兩會」不僅沒有代表關注房地產問題,《政府工作報告》所觸及話語也十分少。比如2018年《政府工作報告》中有關房地產問題有200多字,今年只有約50字、4句話:要解決好群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場健康發展。就是連「只住不炒」的市場定位,和政府房地產職能部門提出調控目標「三穩」(穩地價、穩房價、穩預期)政策也沒有提及。前者是整個內地房地產市場基本原則,後者則是今年政府房地產調控政策要達到的目標。

      50字4句話論房地產政策

      對此,人們可能會問,內地房地產業是不是開始不重要了?中國經濟是不是要逐漸擺脫對房地產的依賴了?如果是這樣的話,2019年中國的房地產政策會不會出現重大調整?或如內地媒體所渲染的,房地產「牛市」是不是即將結束?等等。不過,市場根本上不用過多疑慮,這只不過是政府的一種策略,在「兩會」不允許過多地討論房地產問題,以免引發中低收入民眾及社會的不滿。實際上,2019年中國的房地產政策不僅不會改變,還會逐漸地推向極致,以證明中國房地產調控政策可以對抗市場鐵律及市場法則。市場經濟法則在中國房地產市場基本上要改寫!比如,早些時候,各地方政府紛紛表態今年房地產調控目標「三穩」政策,要求各地價格既不能上漲也不能下跌,完全用行政性調整穩定在一個時點上,可見市場調控政策已經走向了極致。

      可以看到,2016年政府不僅提出了「只住不炒」房地產市場發展的基本原則,之後各地方政府也推出了幾百次的房地產調控政策,但這些政策開始是把早些時候一線城市瘋狂上漲房價遏制住,隨着各地方政府出台的房地產調控政策越來越多,這種一線城市房價上漲的瘋狂或趨勢則逐漸蔓延到全國。這3年,幾乎全國各城鎮的房價都上漲了一遍。

      從2016年開始,中國房地產調控政策出台3年了,直到2019年2月份,在內地70個大中城市中,二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲12.0%和8.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲11.1%和8.3%。也就是說,調控了3年,全國大中城市的房價還是在上漲,而且新房上漲幅度在10%以上??梢哉f,這還可能是地方政府人為控制的數字,實際情況肯定要比這誇張許多。因為中央政府要地方政府穩房價,哪個地方政府官員敢用烏紗帽來違背?正因為,房地產調控3年,中國各地的房價普遍上漲了一遍,這3年中國的住房面積及住房銷售金額增長一直在創歷史紀錄。儘管2018年沒有早幾年那樣誇張,但是住房銷售金額增長速度仍然高15%以上。中國房地產市場這樣的格局,即房價還在上漲(如果房地產市場價格不上漲,房地產市場馬上出問題),住房銷售還在創歷史紀錄,這是政府願意看到的,也要達到目標。

      實行「三穩」政策

      所以,政府提出2019年房地產調控目標「三穩」,就是要穩定在上述的態勢下。而「三穩」的核心則是穩房價。因為,只要房價在不斷上漲,那麼當前以投資需求為主導的房地產市場(86%以上的購買住房者為投資性需求,西南財大2018年調查數據,包括所謂改善性住房購買者)投資者就不會退出市場,反之,還會利用銀行金融槓桿進入市場,房地產市場繁榮還會繼續。只有房價在不斷上漲,房地產市場價格上漲預期就不會改變,否則房價下跌,房地產市場價格上漲預期立即會逆轉;同樣,對於土地價格來說,只有房價在上漲,房地產開發商才有意願進入土地市場購買土地,土地市場價格才能穩定。所以,穩房價,或保證房價逐漸上漲,是地方政府托市的殺手锏。所以,2019年中國房地產市場調控政策普遍趨勢就是如何來保證房價逐漸上漲。特別是房地產調控政策完全下放到地方政府手上時,地方政府更會絞盡腦汁達到目標。如果中國房地產市場價格下跌,房地產泡沫、土地財政、地方政府債務風險、GDP增長等所有的一切問題都會暴露出來。

      同時,對於一線城市、二線熱點城市來說,由於房價過高所導致的嚴重問題,政府希望改變房地產市場發展模式,增加保障性住房建設。也就是說,政府一方面要穩住這些城市的房價,不能讓房價下跌,同時又得化解中低收入民眾居住難的問題。所以,對於這些城市來說,保障性住房的發展和住房租賃市場的發展,是重要任務。比如,2018年北京幾乎把所有土地都劃給了共有產權房,上海全市將新建和轉化租賃房源20萬套,深圳更是一紙公文將未來60%的土地貢獻給了福利性住房。此外,還有南京、煙台、福州等等城市也紛紛加入多主體房屋供應的行列中。政府這樣做是要一石三鳥。當地城市的房價穩定了,大量的保障性住房建設同樣是GDP增長重要一環,通過保障性住房,一些居民的居住條件將得以改善。

      但是,這樣的房價持續上漲能夠持續嗎?這不僅會讓已經有30萬億元住房按揭貸款的居民債務加重,也會全面阻礙中國農村居民城市化的進程,及全面提高城市企業的營運成本、勞動力用工成本,增加中國金融體系的風險。如何平衡這些問題,就得看政府的智慧了。

    [责任编辑:蒋琳]
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