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  • 本地買樓難 轉戰海外置業方為上策

    2019-07-09
    来源:香港商报

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      香港買幾百呎的所謂「豪宅」,閒閒地都要過千萬元,假設做到六成按揭,首期也須拿出至少400萬才能「上車」,相信對很多中產「打工仔」來說也是難以負擔。為實現「上車」夢,近年就有不少港人折衷選擇買外地樓,皆因不少外地樓價不像香港那麼「癲」,而且租金回報不俗。本報今期請來專家,為有興趣買外地樓人士提供貼士。

      香港商報記者 張智榮

      近年港人在香港以外地區置業的熱門選擇,包括日本、泰國、台灣、馬來西亞、英國及澳洲等,單是選擇哪個市場,已讓人無從入手。根據國際房地產數碼廣告公司REA集團一項調查顯示,本港年輕一代在外地置業,傾向選擇亞洲區物業。

      東南亞樓入場費低

      對於應該選擇哪個外地市場置業,萊坊估價及諮詢部主管兼執行董事林浩文接受本報訪問時表示,投資者首先須視乎個人風險承受能力,還須關注樓市升值潛力、租金回報、按揭可行性,及物業流動性等多方面因素。

      他說:「好像買股票,如果要『藍籌』、要穩陣安全,可選擇英國、澳洲,起碼(物業)可以在香港借到錢,可以做到按揭。如果是日本、泰國、馬來西亞,(樓價)升幅可能會高一些,但須留意是否能做到按揭?!?/p>

      林浩文提醒,香港很多銀行未必為東南亞物業承造按揭,建議買家買樓前先向銀行查詢,「如果百分百用現金買外地樓,不如不要揀買樓,你可以買地產股,買房地產信託基金,買容易變現的產品。……東南亞物業的按揭,未必有太多香港銀行會做。即使在當地銀行承造按揭,息口可能會好貴,例如柬埔寨息口有機會達10厘,銀行亦未必接受境外人士申請按揭?!?/p>

      不過,林浩文認為,亞洲多個國家的樓市仍有投資價值,「近年多了香港中產或以下階層人士,在亞洲區置業,首選包括日本、泰國、馬來西亞。另外,越南、柬埔寨因入場費相對低,也吸引不少港人在當地置業?!?/p>

      日本樓多未必能炒起

      港人喜愛遊日甚至多過返鄉下,事實上日本物業最受香港年輕一代歡迎。根據REA集團的調查顯示,日本是第二受港人歡迎的本港以外置業市場,僅次於中國內地,有26%受訪者計劃未來一年在日本置業。

      林浩文說,在日本置業首選東京和大阪,推薦靠近市中心,且位於地鐵沿線的物業,因從租金回報出發,靠近市中心和地鐵,都令單位更容易出租,同時可獲更高租金,一般租金回報可達5至6厘。另外,大阪開放賭權,以及東京將舉辦2020年奧運,都支持兩地在2020年前的樓價升勢,至於2020年後樓市須視乎當地經濟等因素。他又指,日本樓市規模較香港大,供應量多,較難「炒得起」,目前不存在樓市過熱情況。

      不過,林浩文又建議,「有能力的話盡量不要買『?房』,雖然租金回報較高,有7厘至8厘,但較難轉手?!?/p>

      泰國買樓首選曼谷

      至於泰國,林浩文推薦曼谷,因曼谷是東盟的核心,泰國大部分人口集中在曼谷,支持度會高一些,買家宜選擇地鐵沿線或金融區物業,因曼谷有塞車問題,而金融區樓則可獲較高租金。

      不過,林浩文坦言,近年曼谷樓價升幅已較大,加上市場關注泰國的政治風險,預期未來樓價只能穩定發展。事實上,受到全球經濟放緩以及中美貿易戰影響,佔泰國GDP超過三分之二的出口增長放緩,加上當地政治局勢未見明朗,以國際貨幣基金組織(IMF)為首的多間機構,相繼調低泰國今年經濟增長預測。

      泰國物業對港人的吸引力有所下降,根據REA集團的調查,泰國物業對於港人的受歡迎程度,由2018年上半年的第3位,跌至今年上半年的第6位,只有約三分之一受訪者認為泰國物業具投資價值。

      林浩文指出,過去幾年泰國樓價仍有較大升幅,惟近年外來買家湧入,目前已經「高水」,中美貿易戰對東南亞市場影響仍不明朗。他認為,買泰國樓時需要「尋寶」,「不要用香港人的角度去看,如果你是當地人,會不會覺得太貴呢?」他建議有意在曼谷置業人士,可選擇貼合民生、非豪宅的「中價樓」,因該類物業較容易出租及轉手。

      吉隆坡宜揀兩房單位

      馬來西亞方面,林浩文指,從投資角度看,以港人購買力可選擇吉隆坡,不宜貪平選擇怡保等其他城市,因當地經濟及購買力未必太強,或影響當地人承租和接貨能力。相反,吉隆坡物業可出租予當地海外僱員,他們的承租能力較高,租金回報可達5厘至6厘。

      林浩文又指,如果希望出租予吉隆坡的海外僱員,不應買太大的單位,一至兩房、約千呎的單位會更為適合,同時中小型單位的銀碼較細,日後轉手也容易些,「如果買一間三千呎,不如買兩間千五呎」。

      一般認為,華人普遍對「磚頭保值」有一種迷思,受港人歡迎的外地物業市場,大部分都有一定規模的華人社區。正如林浩文所言,全球經濟環境充斥不穩定因素,大部分地區息口仍偏低,加上美國不加息,都支持環球資產承接力。

    [责任编辑:蔚然]
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